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資金計画の立て方
様々な住宅ローンの特徴

住宅ローンや税金などの仕組みを学んで、賢い家づくりを進めましょう

家づくりで大切なのは、賢い資金計画。
無理のない返済で、入居後の暮らしをゆったり楽しめる様、ご家族のライフスタイルに適したマネープランニングが必要です。

住宅ローンの種類や特徴について 住宅ローンには民間の住宅ローンと、公的な住宅ローンがあります。

民間住宅ローン

銀行、信託銀行
住宅ローンに力を入れている銀行も多く、金利優遇キャンペーンを活かせば、低金利の融資も可能です。
金利は、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型と様々です。
提携ローン(銀行/ 信託銀行/ JA/住宅ローン専門会社/生命保険会社など)
住宅会社との信頼関係による提携ローンです。
融資条件は比較的ゆるやかで、通常、窓口では扱わない金利優遇が適用される場合もあります。
勤務先(社内融資、公務員共済など)
民間ローンを利用した利子補給方式の場合と、勤務先が直接融資する場合があります。
ただし、会社を辞める際は、一括返済しなければなりません。

公的住宅ローン

住宅金融支援機構(フラット35)※扱いは民間金融機関
国の財政融資資金が原資なので低金利で長期間固定です。
財形住宅融資
勤労者が行う財形融資の一部が原資。金利は申込時点のものが適用され、5年ごとに見直されます。
自治体融資
都道府県や市町村が扱います。その地域に一定期間居住または勤務している人が対象。
民間住宅ローンに比べて、金利が有利ですが、物件に対する審査が厳しく、借入限度額に一定の制限があります。
フラット35
住宅金融支援機構がバックアップする、証券化の仕組みを活用した固定金利タイプの代表的なローンです。いろいろな金融機関がスタンダード商品としてラインアップしています。15年から最長35年までの返済期間中、金利が決まっており、返済額もあらかじめ固定されています。そのため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクへの不安がありません。全期間、同一金利が適用される商品が数多く出されています。
住宅金融支援機構からの直接融資ではないため、申し込む金融機関によって、適用される金利に違いがあります。申し込み時ではなく、融資が実行される時点での金利が、適用金利になります。
(詳しくは人気のフラット35って?のページでご案内)

ローンの金利には3つのパターンがあります 返済期間の最初から終わりまで金利が変わらない「固定金利タイプ」、借入当初数年間のみ金利が確定し、その期間が終了するごとに改めて金利タイプの再選択を繰り返す「固定金利期間選択タイプ」、半年ごとに金利が変動する「変動金利タイプ」の3つのパターンがあります。

それぞれのメリット・デメリット

  メリット デメリット
全期間固定金利 返済最終日までの借入額が安定するので、返済計画がたてやすい。
金利上昇局面には有利。
変動金利型に比べると、金利が高くなる。
変動金利 金利下降局面には有利。 返済額や支払利息が確定しない。
固定金利選択型 固定型、変動型の利点をミックス。 固定期間が終了した時は、その時の金利が適用される為、思わぬ高金利になる可能性がある。
1 固定金利
返済期間の最初から終わりまで、金利が決まったタイプのローンです。
固定金利のグラフ 住宅を取得する段階で、返済額が決まっているため、返済計画が立てやすくなります。
将来的な金利上昇リスクを避けられる反面、変動金利タイプよりも高い金利設定になっています。全期間金利が変わらない場合と、11年目以降から金利が変わる(上昇する)2段階金利の場合があります。
代表的な商品に「フラット35」があります。これは民間金融機関が住宅金融支援機構と連携して実現した「長期固定金利」の住宅ローン商品(債権化商品)で、15年から最長35年までの返済期間中、金利の変動がないのが特徴です。
2 変動金利型
返済期間内に金利が変動するタイプの住宅ローンです。
変動金利型のグラフ 一般的に、毎年4月と10月の2回、金利が変動しますが、返済額は5年間変わりません。5年ごとに見直されて新しい返済額が適用されます。金利が上昇した場合には増加しますが、「上昇幅は最大で1.25倍まで」など、返済額に上限が設けられるケースが一般的です。
借入後に金利が大幅に上昇すると返済の多くが利息の支払いに充当され、元金返済が停滞してしまう可能性がもあります。

また返済額は5年間変わらないため、金利の上昇による利息の増加を、元の返済額でまかないきれなくなる可能性もあります。この場合は、5年間に払いきれなかった利息が「未払い利息」として繰り越され、将来の返済に順次持ち越されていくことになります。そのため、元金返済がますます停滞してしまう可能性も出てきます。
3 期間選択(固定金利選択型)
借入れ当初の一定期間のみ金利が確定し、同期間が終了した時点で、融資を受けた人が金利タイプを改めて選択し直す仕組みの住宅ローンです。
期間選択(固定金利選択型)のグラフ 固定金利期間は2年、3年、5年などの短い期間から、20年、35年など長期間まで多様に設定されています。現在ラインアップされている住宅ローンのなかで、最も取扱いが多いカテゴリーです。民間の金融機関では、優遇度合いの大きいキャンペーン金利を適用する場合も多くなっています。固定金利期間が終了すると、金利タイプを再選択する必要があります。固定金利から変動金利に変更する場合には手数料がかからないケースが一般的ですが、改めて固定金利を再選択すると手数料がかかる場合もあり、事前の確認が必要です。
キャンペーン金利によって優遇されるケースでは、優遇度が大きければ大きいほど、キャンペーン期間終了後の金利が高く感じられる場合があります。借入れ前に、キャンペーン終了後の条件を十分に検討しておくことが大切です。
融資手数料
金融機関から融資を受けるために必要な手数料で、金融機関の事務作業に関わる経費です。金融機関によってバラツキが大きく、決まった金額を一律に適用する機関もあれば、借入額に比例して手数料率を設定している期間もあります。借り入れ前に確認が必要です。
保証料
連帯保証人をたてないで、住宅ローンの申し込みを行う場合に、ローン保証会社に支払う費用です。金利換算で0・2%程度です。最近では「フラット35」など、保証料の不要な住宅ローンもあります。

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